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商用物業價料見底 冀通關反彈豐泰朱惠德:住宅供不應求 下半年仍向好

樓市轉暢旺,豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德認為,本港住宅長期供不應求,故疫情下價格沒回調,下半年仍向好。至於受正面衝擊的商用物業,他謂價格已見底,惟等待通關才有望反彈。


近兩個多月疫情緩和,住宅市場即轉旺,新盤銷售熾熱。朱惠德分析,住宅樓價一直沒回調,基本因素是供應不足,「住宅已提過很多年供不應求,半年前疫情期間,我亦表示睇好住宅市場,因為剛性需求好強,特別低息環境。現時不夠供應,累積需求很大,近期成交如中價物業、豪宅造價均理想,新盤銷情已反映。」


豪宅市場上,他指即使成交量不多,造價屢創新高,亦反映整體市況甚佳,下半年樓價相信仍硬淨,「量化寬鬆下,全世界股市暢旺,兼享低息環境,樓價硬淨。要留意通脹是短暫還是長遠,全球量化寬鬆下短暫出現通脹,長遠要睇經濟動力。下半年樓價是否尚有很大升幅?可能僅平穩發展輕微向升,成交量肯定會多。」


農地轉用途 指政府實在太慢


豐泰透過收舊樓增加土地儲備,發展住宅,關於供應不足,他則一再提到政府應該簡化批則過程,令發展商加快興建以增加供應。「政府在農地轉用途上實在太慢,舊樓重建以前快得多,現在很多限制。」他又以海外物業發展與港比較,「豐泰在日本、韓國及澳洲起樓,批則快得多,在日本興建酒店,涉及百多間房,由買地至入伙僅23個月,香港要4年半時間。當地一個政府部門處理,香港卻由多個部門進行,流程太慢。」


住宅項目上,集團與資本策略合作的山頂道項目現推售中,據悉部分單位亦獲承接。


相比之下,疫情對商用物業衝擊,明顯較住宅高,因商務活動叫停,旅遊業一潭死水,寫字樓、商舖屢現空置,租金向下,朱惠德指,香港是國際金融中心,旅遊城市,疫情可謂「食到應」。香港一直依靠國際機構、歐美或內地產業,封關很難有增長,國際機構不能派員來港視察。他認為,近日工商物業買賣及租務成交,造價回穩,已是轉好迹象,「租售價從高位回調1至2成或以上,相信已見底,通關後反彈可望加快,而通關的基本條件是打疫苗。」


餐飲不可代替 商舖有需求


零售物業上,以地區商場表現較佳,豐泰早年購入將軍澳全新商場項目,目前出租率達9成,包括人氣超市donki,「香港人無得去旅行,留在港消費,支持本土零售及餐飲。受疫情最大衝擊是核心區商舖及酒店,因涉及旅遊業。但民生區商舖租金表現好,生意穩定。」


環球疫情持續一年多,市民為免感染,減少外出上班或消費,衍生了「在家工作」,並增加網購。當中涉及商廈及舖位樓面,需求會否出現結構改變?他則認為,亞洲區住屋細,較難在家工作,效率頗低未必會長久,機構或採個別日子容許員工在家工作,但租用樓面沒減少。


網上購物方面,他指電子商貿無疑是趨勢,香港發展較慢,惟餐飲是不可代替,必定對商舖有需求。

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