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市道差估價不足 投資者有心無力

受疫情拖累,工商舖買賣交投急挫,金管局日前放寬非住宅物業按揭成數,惟減辣不足以影響營商環境,投資者料仍審慎,相信暫僅利好一些估足價的細價物業成交,整體大市氣氛短期難扭轉。


減辣後工商舖市場即時反應未見熱烈,據業界人士指,個別工商舖業主略為反價,但情況並不普遍,業主及買家仍在觀望。


中細銀碼物業交投 較利好


是次放寬措施,較為利好相信是中細銀碼物業交投,當中較能惠及相信是工廈市場。由於工廈呎價為工商舖中最低,而近年很多工廈拆售項目,入場費約200萬餘元起,推售項目的業主亦為準買家提供其他財務安排,如今放寬按揭,對一些2,000萬元以下投資項目較有利,細碼工廈交投或會提高。


不過,措施能否帶動整體成交,大前提是視乎銀行能否估足價。疫情下商業氣氛低迷,工商市道差,商廈及舖位租金跌幅大,價格持續向下,估價不足情況普遍,並於商舖市場最為明顯。


疫情衝擊零售及餐飲,商舖租金於一年間下跌3成以上,核心區更跌近一半,銀行在估值上非常保守,何況現時吉舖處處,若商舖缺乏租金收入,估價預計更低。有資深商舖投資者透露,最近有意洽購2,000餘萬元舖位,銀行更是完全不批按揭。即使放寬按揭,市道差舖位估價不足,仍難促成買賣。


至於數以億元計的大碼投資物業,如全幢商廈、酒店及商場等,買家多為大財團、外資基金等,他們考慮條件還是經濟前景,租金走勢及改造空間,目前環球疫情未完全受控,入市信心仍然很低,按揭成數上調不足以打動投資者或用家入市。


當然,倘今年尾至明年初疫情漸受控,商業活動恢復,投資市場向好,財團入市意慾提高,屆時按揭因素推動會較大。


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