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會德豐啟德跑道住宅地 融資73億超級財團595億奪5地 3幅共貸款200億

會德豐地產等組成的超級財團,近兩年斥595億元5度奪得啟德跑道區住宅地,至今先後就3幅地皮向銀行融資200億元,最新就第4C區2號地皮向中銀 (02388) 融資73億元,相當於地價金額58%。


由會德豐、中國海外 (00688) 、恒地 (00012) 及新世界 (00017) 等發展商,以不同組合組成的超級財團,在2018年及2019年分別成功投得第4B區1號、3號、第4C區2號、第4A區1號及2號地皮等合共5幅跑道區地皮,涉及金額高達595億元,吸納多達444萬平方呎樓面。


據土地註冊處資料顯示,超級財團至今已就其中3地皮進行融資,共涉資約200億元,最新是在上月,就啟德第4C區2號地皮,與中銀簽訂擔保及抵押貸款協議(Debenture and Mortgage),涉及融資金額達73億元,相當於地皮中標地價125.9億元的58%。


融資比例 較前兩地低


若以貸款跟地價比例計算,今次第4C區2號地為58%,相較與超級財團之前第4B區3號、第4B區1號地,融資比例分別68%及71%,今次明顯比較低,未知是否與疫情及中美貿易戰下,銀行貸款、融資比較審慎。


由於發展商在投得地皮時,曾透露項目投資額達200億元,以現時73億元融資金額計算,比例大約只是37%,則屬於正常水平。


按金管局2017年所公布的銀行向發展商地皮融資規定指出,貸款額最高為地價成本40%、建築成本80%以及預期物業完成後價值的50%。而超級財團至今就3幅地皮共融資200億元,較該3幅地皮總地價308.2億元,平均比例為65%,目前仍然有第4A區1號、第4A區2號兩幅地價達287億元的地皮待融資。


啟德第4C區2號佔地約10.5萬平方呎,屬全維港海景,地積比率6.1倍,可建樓面約64.1萬平方呎,每呎樓面地價約1.97萬元,以每呎樓面地價計算,屬跑道區地皮中最貴的一幅。


新蒲崗立安工廈大樓面 意向呎價4750



受惠於屯馬綫效應,加上活化政策推動,新蒲崗發展前景被看高一綫,新近有業主將自用多年的立安工業大廈逾萬呎全層單位,聯同中層大樓面戶,以意向呎價約4,750元放售,業主亦接受兩個單位分開放售,入場費約由3,325萬元起。


兩單位逾萬呎罕有 可分開售


中原(工商舖)工商部分區營業董事陳劍雄指,位處新蒲崗五芳街18號立安工業大廈5樓A室,及6樓全層,面積分別約7,000及12,000平方呎,總面積為19,000平方呎,現以意向價約9,025萬元放售,每平方呎叫價約4,750元。另外,亦可以分開放售,入場費由約3,325萬元起,均以交吉形式出售。


五芳街為新蒲崗主要工商貿街道,由於物業租賃情況理想,業主大多惜售。而據EPRC經濟地產庫資料顯示,新蒲崗區今年以來市場暫錄約20宗工廈買賣成交,平均呎價約5,500餘元,而立安工業大廈今年以來成交悉數為租務成交。現時五芳街一帶工、商物業逾7,000平方呎以上的單位,不論租、售盤均極為短缺,相比之下,上址放售的兩個單位,不止為該廈鮮有的放售單位,同時亦為區內難得一見的大樓面放盤。


重建潛力優厚 獲發展商青睞


陳氏直言,立安工業大廈現時市值呎租介乎約12至15元,料租金回報可逾3厘;若將上址分間出租,平均呎租更可達至約18至20元,租金回報仍有上調空間,投資及自用均可,再者,業主賣盤意決,若遇上具誠意買家,價格上仍有一定商議空間。


陳氏續指,立安工業大廈位處新蒲崗核心地段,被多座優質商廈如勤達中心、萬迪廣場等包圍,同時受惠於屯馬綫一期開通,相距物業不遠的港鐵鑽石山站更為轉車處,往來沙田及東九龍更為便利,同時亦帶動不少啟德新區居民前往新蒲崗一帶,區內交通配套將更為完善便捷,料可帶動更多消費人流。是次放售物業周邊亦有多個項目即將活化重建,如距離僅約數分鐘路程,由牛仔褲大王劉漢松持有的彩虹道210至212號項目,將發展成酒店,另新世界 (00017) 於六合街持有的兩個項目,將發展作工廈及寫字樓等,均反映出發展商對新蒲崗工、商貿前景極具信心。現正放售的單位,屬罕有大樓面,對用家及投資者而言均具吸引力,而且周邊為活化重建集中地,長遠而言具收購潛力,以增上址吸引力。


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