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銅鑼灣商地明截標 估值降3成市場料113億至172億 測量師憂流標

坐落於銅鑼灣加路連山道,可建樓面逾百萬平方呎,屬區內罕有的大型商業地。這幅「百億地王」將於明日(7日)截標,有測量師表示,在目前市道不景氣下,項目仍有流標風險,而且零售市道差,發展商有機會調高項目寫字樓樓面比例。而市場亦跟隨市況,將估值調低平均約3成。


泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,地皮的優勢在於他的體量大,預計日後不難吸引人流,惟地理位置不算理想,因為地點遠離銅鑼灣最核心位置,並距離港鐵銅鑼灣約10多分鐘的步程,其方便程度或商業配套不及時代廣場那一帶。


觀乎近期零售市道不太理想,張翹楚認為,往後發展商有機會提高寫字樓的比例至8成,甚至將其中部分樓面發展為服務式公寓,以充分利用地皮。參考目前銅鑼灣時代廣場寫字樓平均租金逾60元,他相信以地皮的規模而言,落成後呎租可達60元的水平。如以租金回報約3.5厘計,即呎售約2.4萬元。不過,招標條款指明,項目不可分拆出售。


建地下行人通道 接銅鑼灣站


值得留意的是,按照賣地條件,買方需興建幼兒中心、長者日間護理中心及地區康健中心的社會設施。同時,買方亦需要在地皮興建行人天橋,以連接利園不同期數,並需興建地下行人通道接駁港鐵銅鑼灣站,這意味日後通往區內核心地段會更方便。另外,買方亦要保留地皮原有的樹木,而且如工程影響地皮內的古迹,包括磚牆及陶瓷喉管,買方需先向古諮委提交保育方案。


項目的地盤面積約15.9萬平方呎,以地積比6.8倍計,可建樓面達107.6萬平方呎。受疫情影響,市場已將地皮估值平均下調約3成,至約113億至172億元,每平方呎樓面地價介乎1.05萬至1.6萬元。而過去一年接連有商業地流標,張翹楚估計,這幅商業地皮亦存流標風險。「根據差估署2021年2月數字,整體租金較2019年8月數字下跌約16%,加上空置率維持約10%的水平,因此發展商出價會更審慎。」


鑑於銅鑼灣大地主之一希慎(00014)擁有多個大型項目,加上日後將有天橋連接同系的利園商場,可與地皮產生協同效應,因此他預計,希慎很大機會入標,以鞏固區內商業王國的地位。除了本地龍頭發展商外,中資亦有機會與本地財團合資競投,擴大香港的商業版圖。

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